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谁来监管开发商?
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作者:  来源:焦点房地产网  阅读:

广州百亿元维修基金被谁侵占了

焦点房地产网 house.focus.cn 2006102712:03 南方周末

 

    1998年起,全国已经积累1000多亿元房屋维修基金,其中数百亿元被开发商侵吞或挪用;

  -《物业管理条例》规定:挪用维修基金情节严重的可追究刑责,但刑法没有相关罪名;

  -全国性专项维修资金的收取、使用、管理的办法,讨论多年,但至今未出台。

  联名上书揭开冰山一角

  2006年十一黄金周后,一份联合倡议震动中国楼市。倡议由广州12个小区的业主委员会发起,直指房屋公共维修基金挪用黑洞。一周后,参与追讨的业委会达到50家。

  参与者之一、广州乐德花园业委会主任夏喜莲1998年入住时,向开发商支付了2800元维修基金。其他业主大抵如此。据业委会估算,业主们缴纳的维修金近300万元。

  但入住数年后,小区的电梯全部被停,因为没钱进行年审。夏喜莲等人发现:数百万维修基金不翼而飞!业主们找到物业公司,得到的答复是开发商倒闭了,维修基金不知道哪里去了

    发起联合追讨倡议50家业委会,都有类似经历。

  广州市国土房管局物管处负责人接受本报采访时称:到今年上半年,该市商品房应缴维修基金约23亿元,已归集14.13亿元,有9亿缺口。业主们按历年商品房销售面积及价格估算的结果是,缺口超过80亿元。

  我们不过揭开了一个盖子,广州业委会联谊会主任孙威(孙威博客,孙威新闻,孙威说吧)力说,维修基金的问题不只发生在广州。

  中国人民大学教授陈幽泓(陈幽泓博客,陈幽泓新闻,陈幽泓说吧),根据去年某网站的有关数据计算,北京市应筹集的维修基金约为180亿元。而北京市建委公布的信息是43.35亿元,差额达100多亿。根据重庆市国土房管局的消息,截至2005年,该市大修基金归集数量应接近100亿元的规模,但目前归集的仅有6亿多。

  今年全国两会期间,全国政协委员王翔(王翔博客,王翔新闻,王翔说吧)提交提案称,1998年至今全国已经积累了约1000多亿元的房屋维修基金。但业内人士估计,除部分业主拖欠之外,被侵占或者挪用的有数百亿元。

  维修基金有多重要?著名房地产律师秦兵(秦兵博客,秦兵新闻,秦兵说吧)举了个简单的例子——北京丰台某小区的电梯坏了,但因为维修基金被挪用,所以没钱修理,一个月只能开两次。住在高层的老人一个月也只能下两次楼,其他时候在家里呆着。这跟坐牢有什么区别?秦兵说。

  开发商挪用房屋养老钱

  相当一部分购房者有这样的感觉:开发商对维修基金非常热情,甚至出现了你不交维修基金,就不办理房产证的事情。

  原因非常简单:几乎所有的维修基金都是被开发商挪用的,在广州、在南京、在深圳,业主因此起诉开发商的案子有十几起。

    建设部1998年颁布的维修基金管理办法规定:商品住房销售时,买卖双方应当签订有关维修基金的约定,购房者按房款的2%-3%向卖方缴交维修基金。开发商收到这笔钱后,应当移交给当地房地产行政主管部门代管

    漏洞就出在这里———维修基金从业主手上到开发商的账户,再从开发商的账户里到政府,时间差有多长?一位不愿透露姓名的开发商称:一两年都很正常。

  房地产的泡沫经济里,账户上放着几千万一两年不动几乎不可能。这位开发商说,而且维修基金放在我这里,还不用付业主利息。

  北京颐慧佳园业主,因维修基金的事情刚刚与开发商打过官司。他们替开发商算了一笔账:如果对方把这笔钱存在银行里,一年仅活期利息收入就有数十万元。而且,开发商还可以拿这笔钱去投资股票、基金、保险、黄金等,获利轻而易举。

  虽然《物业管理条例》规定:挪用维修基金情节严重的,可追究刑事责任,但刑法却没有相关罪名。没有任何犯罪成本,又能占便宜的事情谁不干?秦兵律师说。

  2001年,北京市建委发布通知,要求严查开发商代收维修基金,并要求各区县房地局、居住小区管理办公室(简称小区办”)不得再委托房地产商代收此项费用。但这份文件被专家认为形同空文当时对于维修基金的收、缴都没有明确规定,其中存在不少制度漏洞和管理隐患,监管自然无法得力。中国人民大学陈幽泓教授解释说。

  4年后,北京市建委下了死规定:代收维修基金的开发商应在3日内将钱交到小区办的账户中,并在15日内向业主出具市财政局监制的专用收据。此后又引入了专项维修基金管理系统”———根据新流程,开发商已经无法直接接触公共维修基金。而上海2001年出台规定:开发商在办理商品住房销售申请时,必须缴纳物业维修基金,逾期不缴的,将被行政处罚,业主委员会也可依法向人民法院提起民事诉讼。

  但在中国的大多数城市,开发商和公积金之间的关系仍然扯不清楚。这个问题甚至难倒了法官。

  20038月,广州东悦居( 查看地图)业主李艺红向法院起诉,要求判令该开发商———广州东华实业股份有限公司,缴纳拖欠的专项维修资金190万元,这被称为广州维修资金第一案

  3年里,此案几经波折,一审虽然胜诉,但在对方反诉时又被判负。广州市中院最终裁定,此类案件不属于民事案件受理范围,应由行政主管部门(广州市房管局)前置处理

  广州市房管局一负责人表示,法院这样判决,原因是地方法规和建设部文件在谁交纳公积金的规定上不一致

  建设部规定:资金的缴交主体为业主,而《广东省物业管理条例》规定缴交主体为开发建设单位。公说公有理、婆说婆有理,业主想执行省条例,开发商想执行建设部办法。我们对此问题的意见是建议适用省条例,但行政主管部门无权解释法律适用问题。这位负责人说。

  根据《广东省物业管理条例》,对于开发建设单位拒绝缴交专项维修资金的,行政主管部门只能责令限期改正,无权强制追讨。业主要维护自身权益,最终必须通过司法途径解决。该负责人说。

  李艺红陷入了迷茫:法院说应该找房管局,房管局说应该找法院,我究竟该找谁?

  有关要求出台强制执行规定的申请,我们3年前就交到国家相关部门了,但至今没有下文。广州市房屋安全管理所的一位人士说。

  重庆市江北区房管局的一位负责人则认为,从行政管理上看,维修基金的归口管理单位是房管局物业科,但开发商的主管单位是建委。物业科对开发商行使的行政职能有限,惟一能制约的就只有办理产权证。但这也引起了部分法律界人士的异议,根据法规,房屋买卖属于交易双方自愿达成的协议,房管局无权拒绝办证。

  全国政协委员王翔称,这笔巨额资金的管理各地做法并不统一。国务院《物业管理条例》规定:专项维修资金收取、使用、管理的办法,由国务院建设行政部门会同财政部门制定,但遗憾的是,至今未出台。王翔呼吁,有关部门抓紧完善住宅专项维修基金管理制度,尽快出台实施细则。

    谁来管理维修基金?

  而在今天,全国数百亿维修基金的正躺在银行里,整日无所事事

  面对目前每年3%-4%的通货膨胀率,3年时间就面临着10%以上的贬值。等到了需要动用维修基金时,这笔钱还能支付当时的开支吗?

  以首都为例——据北京市建委披露的数据,20058月商品住宅维修基金归集总额已经达到了69.5亿元。此前,北京市却没有一笔维修基金支出。

  建设部管理办法规定:维修基金闲置时,除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外,严禁挪作他用。

  从法律角度来看,无论是开发商还是小区办的代管都是不适宜的。北京市房地产律师协会会长陈文(陈文博客,陈文新闻,陈文说吧)表认为,房地产行政主管部门的职能不包括如何管理资金,更不具备管理巨额资金的功能,也无能力去按照规定所说的进行证券投资。

  事实上,有的业委会已经开始尝试让维修基金起来。

  200636,北京市建委发出新文件,各小区成立业主委员会后,市小区办应及时将代管的住房维修基金移交给业委会管理。北京市新天第家园成为第一个把716万元维修基金从小区办划到业主委员会账号上的小区。

维修资金在代管期间按活期存款利率计息,年收益率为0.7%如果通过银行的理财方式,收益可大于定期储蓄存款利率。新天第家园业委会主任张大宪表示。

  新天第家园业委会把维修基金做了定期存款及组合理财。定期存款的利率要比活期存款高得多,经过转存,5年之后的公共维修基金了近百万元。

  虽然公共维修基金和利息不能让业主自由支取,但银行会为小区建立总账户,再为每一位业主建立分账户,将这笔利息分摊在分账户上。如果业主将房屋出售,这笔增值的资金价值可以折算到房屋价值中。

  其实,这笔钱不需要经过政府的手。秦兵说,最关键的还是尽快成立业委会,然后把维修基金直接存到业委会的账户上。资金的监管也不用政府部门操心,业主们自己掏出来的钱,自己当然会盯着。打个比方,夫妻俩的钱还用别人来监管么?

 

 

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