北京市建委提醒：“乡产权”房不能办理过户

信息来源：中央政府门户网站　www.gov.cn　2007年03月13日

    通州商品房每平方米3000元，密云的别墅一栋30万元，在大家对房价颇为敏感的当下，这样的房子能不诱人？不过，这样低价的房子十有八九是“乡产权”或“小产权”，这些低价“乡产权”房子卖得还相当火爆。3月12日北京市建委发布“关于购房有关问题的风险提示”，再次提醒消费者，此类房屋无产权保障，不能办理房屋的产权过户手续。

    每次开房展会，总有一些人在场内外游走发放小广告，这些小广告上宣传的，基本就是没有获得销售许可证号的“小产权”房。所谓“小产权”(又称“乡产权”)房屋，是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业开发建设，并由乡(镇)政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属。由于没有交纳土地出让金，“小产权”房屋普遍比其周边的正规开发的住宅价格低，不少消费者明知是“小产权”也宁愿“饮鸩止渴”。刚成家不久的小孙就在密云看中了一处“乡产权”别墅:“依山傍水，每栋才30多万元，要是‘大产权’百万也下不来。售楼员告诉我是‘乡产权’，可我也顾不得这么多了。”

    中大恒基不动产营销市场研究中心去年底的一项统计数据显示，目前北京市在售别墅里乡产权项目有30多个，约占市场总量的24％。乡产权别墅主打价格策略，定价仅为同区域大产权别墅的30％到50％，因此基本在不做宣传的情况下也能达到“热销”状态。我爱我家负责人告诉记者，这类“小产权”房主要分布在远郊区县，如顺义、昌平、门头沟、怀柔、密云、延庆等都有，由于购买了这种房子没有实际产权，因此一旦发生国家征地的情况，购房人权益难以得到保障。

    北京市建委在“3·15”前夕对消费者的“风险提示”说，不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，例如宣传为“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋都不要购买，此类房屋无产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。

    北京市建委负责人提醒消费者，在购买房屋前一定要验看该房产的合法证件，期房应验看开发企业的《商品房预售许可证》，现房验看该房产的《房屋所有权证》。(记者 刘扬)

律师友情提示：乡产权房或者小产权房买卖合同无效

　  乡产权房或者小产权房：是指在农村集体土地上建设的房屋，由享有该土地所有权的乡政府、镇政府或者村委会制作颁发的“权属证书”。“乡产权房”或者“小产权房”不是法律意义上的商品房，北京市建委多次强调是不能买卖的。这类房屋所谓的“产权证”是不具有商品房产权证的法律效力的。
　  这些年，由于北京市商品房的销售价格涨势凶猛，既远远超出北京周边同档次商品房的销售价格，也远远超出该商品房的实际价值。有很多没有房屋或者住房拥挤的中低收入群体被迫转向极具价格吸引力的京郊农村集体土地上建造的乡产权房或者小产权房，这些乡产权房或者小产权房一般来说比同等地段的商品房价格要低30%到50% ；再有政府主管部门“干打雷，不下雨”，尽管“目前北京市在售别墅里乡产权项目有30多个，约占市场总量的24％ ”，但是，尚未见到政府主管部门采取任何有效措施遏制这种违法建房销售势头，很多市民包括本律师在内，都有打算购买乡产权房或者小产权房的念头。

   但是，购买乡产权房或者小产权房存在着巨大的法律风险，如果您已经签订了此类房屋的《购房合同》，则这种购房合同属于无效合同。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如果“乡产权房”或者“小产权房”建设单位违约，由于购房合同无效，购房人的权利将无法得到法律的有效保障。而且“乡产权房”或者“小产权房”不能合法进行房屋产权转让。万一赶上该房屋所占用的集体土地被国家征用，所购买的乡产权房或者小产权房就要来麻烦了！

   因此，凡有打算购买乡产权房或者小产权房的朋友们要三思而后行。